Падения и взлеты столичного рынка недвижимости

Минувший год стал непростым, но богатым на события для рынка жилой недвижимости Московского региона. И одним из важных вопросов для тех, кто задумался о решении жилищного вопроса в новом году, является: «На сколько подешевела недвижимость в последнее время?». Аналитики компании «KASKAD Недвижимость» подготовили обзор, посвященный состоянию рынка к концу 2016 года и его перспективам в 2017 году.

Средние цены снижаются, качественное жилье дорожает

Последние годы на столичном рынке наблюдался стабильный рост цен на жилую недвижимость. Однако в 2016 году данная тенденция оказалась не актуальной. Средняя стоимость жилья в Москве за год снизилась более чем на 10%, в результате чего российская столица заняла только 149 место в мировом рейтинге прироста цен.

Однако средние цены показывают лишь обобщенную картину рынка, если же говорить об отдельных сегментах, то говорить о массовом снижении цен было бы неправильно. Минувший год наглядно продемонстрировал, что качественные проекты в любой ценовой категории пользуются стабильным спросом у покупателей, несмотря на экономические потрясения и повышение цен в этих проектах.

Например, показательна ситуация в сегменте массовых новостроек, динамика которого зачастую определяет настроение всего столичного рынка. Ликвидные проекты за год смогли подорожать на 8-11%, такие же показатели ожидаются и в 2017 году. По прогнозам ряда аналитиков, ежемесячно стоимость «квадрата» в качественных проектах класса «комфорт» и «эконом» будет расти примерно на 1%.

Не наблюдалось резкого снижения цен и в премиальном сегменте. Позитивные темпы продаж и роста цен ожидаются и в 2017 году. Стабилизации рынка может поспособствовать частичная отмена санкций со стороны США, в результате которого состоятельные покупатели будут снова готовы совершать сделки. Ожидается, что в премиальном сегменте цены будут расти минимум на 1% каждый квартал. Сохранится и инвестиционная привлекательность высокобюджетных проектов. Цены в ликвидных новостройках с момента старта продаж и до ввода объекта по-прежнему увеличиваются примерно на 30%.

Большинство экспертов полагают, что в 2017 году на рынке столичных новостроек будет наблюдаться умеренный рост цен. Увеличению стоимости «квадрата» будет способствовать высокий спрос, а ограничительным фактором выступит значительный объем предложения. А вот вторичное жилье, напротив, продолжит дешеветь. Это будет особенно актуально для некачественных квартир, не отвечающих запросам потребителей. Неликвидное жилье за год подешевеет минимум на 10-15%. К концу 2016 года более 80% вторичных квартир в столице продавалось с дисконтом. На здоровом рынке данный показатель, как правило, не превышает 60%. Средний размер скидки составил 9-12%.

Замедлению темпов роста цен и снижению спроса может способствовать завершение ипотечной программы с поддержкой от государства. Однако, опытные застройщики продолжат развивать партнерские программы с банками и предлагать покупателям выгодные ставки.

Дефицит новой «загородки» спровоцирует рост цен

На загородном рынке в течение прошлого года наблюдались тенденции, схожие с сегментом городских квартир. Так, качественные проекты на первичном рынке пользовались стабильным спросом, а годовой прирост сделок составил около 16%. Сразу на 12% выросло число сделок с квартирами в малоэтажных домах. На этом формате жилья остановил свой выбор каждый третий покупатель «загородки».

Хорошим спросом пользовались качественные мультиформатные проекты, о чем свидетельствуют успешные продажи в поселке «Пятница Парк», вышедшем на рынок в марте 2016 года. В проекте, расположенном в 37 км от МКАД по Пятницкому шоссе, предлагаются коттеджи, дуплексы и квадрохаусы. Всего возводится 514 домовладений.

В поселках морально устаревших, с неудачной концепцией или завышенными ценами предлагались значительные скидки, составляющие 20% и более. Впрочем, даже большие дисконты не способствовали продажам, так как покупатели стали намного более требовательны к качеству проектов. Скромную динамику продаж демонстрировал и вторичный рынок.

Главным отличием от сегмента квартир стало сокращение предложения. Так, в столичных многоэтажных новостройках продается около 40,5 тыс. квартир. А в 2017 году начнется строительство еще 8,5 млн «квадратов». На загородном рынке количество новых поселков минимально. Например, в III квартале 2016 года на рынок вышло 15 проектов, что на 40% меньше, чем годом ранее.

При этом на загородном рынке ожидается высокая активность покупателей в 2017 году. В сегменте накопился отложенный спрос, сформированный покупателями, которые последние два-три года не решались на сделки. Уже в I квартале ожидается рост спроса, что при дефиците нового предложения приведет к росту цен и быстрому вымыванию с рынка наиболее качественных объектов.

Что еще подтолкнет цены вверх?

По итогам прошлого года на первичном рынке был зафиксирован 83%-ный рост спроса. Увеличение активности покупателей позволит застройщикам повышать цены в жилых комплексах по мере увеличения их строительной готовности.

Еще одна причина, по которой недвижимость не сможет дешеветь, - продолжение роста себестоимости строительства и увеличение издержек девелоперов. В таких условиях снижение цен может поставить бизнес строительных компаний на грань рентабельности, а значит, стоимость «квадрата» будет увеличиваться.

Способствовать росту цен может и восстановление экономики. В 2017 году ожидается возобновление роста ВВП, что поможет поддерживать покупательскую активность и прервет падение доходов населения. Последнее позволит реализовать и накопившийся отложенный спрос, что также приведет к увеличению цен.