Дела земельные: Обзор подмосковного рынка участков

Последние пару лет в сегменте коттеджей и участков с подрядом наблюдается затишье. Однако данный формат все равно пользуется спросом, поэтому нередко потенциальные покупатели задаются вопросом: «Сколько стоит земля под дом?». Разобраться в этом помогут аналитики компании «KASKAD Недвижимость».

Новых проектов мало

За первое полугодие на подмосковный рынок не вышло ни одного нового проекта, что продолжает тенденцию прошлых лет. Так, в 2017 году продажи стартовали в одном поселке, в 2016 – новых проектов не было.

В настоящее время земля с подрядом / коттеджи предлагаются в 40 поселках, где представлено порядка 850 лотов. Относительно января данный показатель сократился на 16%, что объясняется не только заключенными сделками, но и снятием ряда лотов с продажи.

Каждый третий лот реализуется на Новорижском направлении. Еще 25% предлагается на Киевском и 21% - на Рублевском шоссе.

Низкая активность застройщиков обусловлена сокращением спроса и платежеспособности покупателей, если сравнивать с докризисным периодом. Поддерживать же интерес к формату помогают гибкие условия, разнообразие ипотечных программ и рассрочек, а также дисконты.

Дефицит толкает цены вверх

Средняя цена предложения в сегменте коттеджей / участков с подрядом с января увеличилась на 7,5%, составив 137 тыс. рублей за кв. м. Рост цен связан с вымыванием доступного предложения и дефицитом новых проектов, в которых на старте продаж действуют наиболее привлекательные цены.

Самые дорогие лоты предлагаются на Минском шоссе, где средняя цена «квадрата» зафиксирована на уровне 287 тыс. рублей. Далее следует Рублевка (170 тыс. рублей) и Новая Рига (114 тыс. рублей). На Киевском шоссе средняя цена составляет 93 тыс. рублей, на Дмитровском – 73 тыс. рублей за кв. м.

Снижение средних цен с начала года произошло только на Минском шоссе (-6,5%). На Новой Риге цены не изменились, на Дмитровке – выросли на 14%. Также на 14% подорожали объекты на Рублевке и на 2% - на Киевском шоссе.

УБП стремятся к неликвиду

В сегменте участков без подряда наблюдается значительное снижение средних цен – до 40% за последние несколько лет. Однако важно понимать, что это связано не столько со снижением цен за сотку, сколько с сокращением средних площадей наделом. Стоимость сотки при этом превышает минимальные показатели, зафиксированные в 2013 году, примерно в полтора раза.

Разброс цен в сегменте участков без подряда довольно большой. Так, минимальная стоимость зафиксирована в Серпуховском районе – 20 тыс. рублей. А цены в престижном Одинцовском районе, рядом с Рублевкой, достигают 9,1 млн рублей за сотку. В целом, все зависит от расположения проекта, его концепции развития, а также от амбиций самого девелопера.

Главная проблема участков без подряда – низкое качество предложения. Как минимум половина лотов, представленных на рынке, - это неликвид. На некоторых трассах доля некачественного предложения достигает 80%. Также качество участков значительно снижается по мере удаления от Москвы.

Как выбрать земельный участок?

Независимо от ситуации на рынке, рекомендации по выбору земельных участков остаются прежними. Главный фактор, непосредственно указывающий на его реальную цену, - это состояние участка.

Например, земля с непростым рельефом приведет к удорожанию строительства. А близость к реке может привести к тому, что весной дом будет подтопляться. Глинистые грунты плохо подходят для строительства, как и участок, на котором близко залегают грунтовые воды. Еще дом может просесть из-за низкой плотности земли.

Кроме того, важно обратить внимание на:

Стоит узнать, не находится ли земля на территории заповедника или в водоохраной зоне. Не лишним будет уточнить и долгосрочные планы по развитию в местной администрации.